آیا خرید و بازسازی خانه های کلنگی در ساری به صرفه است؟ - سفر به تایلند

جهت دریافت خدمات بازسازی ساختمان با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. از طراحی پلن بازسازی تا اجرای جز به جز بازسازی منزل، ویلا و ساختمان اداری تخصص ماست.

ساری از شهرهای مهم توریستی و مهاجرپذیر کشور با جمعیتی بیش از 400 هزار نفر، یکی از مهم ترین شهرستان های استان مازندران است. این شهر قدیمی و اصیل یکی از کهن شهرهایی است که آثار تاریخی آن به 6 هزار سال پیش بر می گردد. ساری به لحاظ داشتن هتل ها، پارک ها، کتابخانه و مراکز فرهنگی و هنری متعدد، بازارها و سراچه های متنوع و همچنین فرودگاه دشت ناز، همیشه یکی از بهترین مقاصد سرمایه گذاری و ساخت ویلا و اقامتگاه های توریستی گردشگری بوده است.

طی سال های اخیر ساخت ساز در ساری به دلیل اعمال قوانین سرسختانه ای از سوی شهرداری در خصوص طرح های تفصیلی و رکود عمیق مسکن، کاهش چشم گیری داشته است؛ اما با این حال این شهرستان همچنان از سوی سازندگان علاقه مند به شمال کشور به جهت مصرفی و سرمایه گذاری، اولویت اول محسوب می گردد.

در این میان طی سال های اخیر بخش بزرگی از زمین داران این شهرستان به چند علت ازجمله مسائل معیشتی، مقرون به صرفه نبودن تولیدات به علت نبود سیستم مکانیزه و مدرن در صنعت کشاورزی، کوشش برای تبدیل زمین های کشاورزی به ویلا و اقامتگاه های توریستی برای درآمد بیشتر و راحت تر، نبود حمایت های جامع از سوی دولت و همچنین عدم تمایل فرزندان برای ادامه شغل کشاورزی به مالکانی تبدیل شده اند که به دنبال سرمایه گذار برای ساخت وساز بوده و زمین های خود را برای شراکت در ساخت در اختیار سازندگان قرار می دهند. اما این ساخت و ساز چه شرایطی دارد و زمین های کشاورزی و خانه های قدیمی با چه شرایطی به فروش می رسند، سوالی است که پاسخ آن را در ادامه خواهید یافت.

قیمت ملک کلنگی در ساری چقدر است؟

اگر خود را سازنده یا سرمایه گذار قلمداد می کنید و به دنبال خانه و زمین کلنگی در ساری هستید، باید بدانید که قیمت هر مترمربع از خانه های کلنگی در این شهر از یک میلیون و 200 هزارتا 5 میلیون تومان است. این قیمت بسته به موقعیت قرارگیری خانه و متراژ آن متغیر است. بنابراین اگر خواستار خرید یک ملک کلنگی در ساری با متراژ 200 مترمربع در نقاط مختلف شهر هستید، باید بین 240 میلیون تا یک میلیارد تومان نقدینگی داشته باشید.

البته بعضی از نقاط ساری به چند علت ازجمله نزدیکی به مراکز خدماتی، آموزشی، درمانی و همچنین فاصله اندک با ایستگاه های حمل ونقل عمومی، قیمت بالاتری دارند. در حال حاضر قیمت یک ملک 108 مترمربعی با بر 3 متری، حدود 153 میلیون تومان و یک ملک 680 مترمربعی حدود 3 میلیارد تومان است. همچنین یک ملک 220 مترمربعی در محدوده لسانی ساری، حدود 165 میلیون تومان است.

قوانین ساخت وساز در شمال کشور

هم اکنون قوانین ساخت وساز در شهرهای شمالی به علت افزایش بی رویه ساخت وساز و اعتراض های متعدد از سوی نهادهای مردمی و زیست محیطی سخت و پیچیده تر شده است؛ بنابراین اگر به دنبال خرید زمین و خانه کلنگی در ساری هستید و می خواهید ویلایی شیک برای خانواده یا سرمایه گذاری احداث کنید، باید شناخت کافی از قوانین ساخت وساز در این منطقه داشته باشید.

پس قبل از آغاز ساخت وساز باید اطلاعات دقیقی در خصوص نسبت تراکم شهرداری در نقاط شهری، حومه و روستایی داشته باشید. در حال حاضر تراکم شهرداری برای شهر 50 و برای حومه 30 درصد است. یعنی اگر شما یک ملک 400 مترمربعی دارید، تنها می توانید 200 متر آن را به ویلا تبدیل کنید و باقی باید عرصه باشد؛ و اگر همین 400 مترمربع را در حومه شهردارید، شما تنها می تواند 30 درصد یعنی 120 متر آن را تبدیل به ملک مسکونی و ویلایی کنید.

آیا خرید و ساخت خانه های کلنگی در ساری به صرفه است؟

اگر حساب وکتاب دقیقی از فرمول بالا داشته باشید خواهید دید که هزینه خرید زمین 400 متری به اضافه هزینه های ساخت وساز ویلایی 200 متری (مجوز ساخت 50 درصدی در داخل شهر) یا 120 مترمربعی (مجوز ساخت 30 درصدی در حومه شهر) با کسر هزینه های مصالح ساختمانی، مجوزهای ساخت و هزینه های حاشیه ای به صرفه نیست. با یک حساب سرانگشتی می توان دریافت در حال حاضر با اعمال سختگیری های شهرداری ها در مناطق شمال کشور ساخت و ساز صرفه مالی ندارد؛ مگر اینکه زمین و ملک خریداری شده متراژ بسیار بالایی داشته و به صورت ویلای لوکس یا شهرک های اقامتی ساخت گردد.

در خصوص قیمت ساخت و ساز هم باید بگوییم که در حال حاضر هر ساخت و ساز مترمربع ویلا با مصالح داخلی یا خارجی، بین 900 هزارتا بیش از 5 میلیون تومان هزینه دارد. ساخت ساز یک ملک 200 متری (در یک زمین 400 مترمربعی باقیمت 500 میلیون تومان) با ارزان ترین مصالح نیز حدود 180 میلیون تومان هزینه در بر دارد که قیمت کل هزینه عرصه و عیان، برای سازنده حدود 680 میلیون تومان تمام می گردد؛ البته یافتن متقاضی مصرفی یا سرمایه ای باقیمت حدود 800 میلیون تومان و حتی بالاتر (120 میلیون حاشیه سودی که سازندگان به دنبال آن هستند) در این برهه زمانی بسیار سخت و سخت است.

کجا و در چه منطقه ای از شهرهای شمالی ملک کلنگی بخریم؟

اگر آشنایی کافی به قوانین ساخت ساز در شهرهای شمالی ندارید، بدون مشاوره و وکیل ملکی، زمین کلنگی خریداری نکنید چراکه دریکی دو سال اخیر قوانین سرسختانه ای از سوی وزارت جهاد کشاورزی بر زمین های شهرهای شمالی ازجمله زمین های ساری اعمال شده است.

اگر ناخودآگاه و بدون مطالعه جذب آگهی فروش خانه و زمین کلنگی در ساری شده اید و قیمت مقررشده را برای خود مقرون به صرفه می دانید هم، قبل از انجام هر کاری مطالعه دقیقی در زمینه دستورالعمل های جدید ساخت وساز در استان های شمالی داشته باشید. در سال گذشته هیات دولت در مصوبه ای که به وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شد، قواعد جدید برای ساخت وساز در استان های شمالی کشور را ارائه نموده است.

در این مصوبه جدید که به پیشنهاد وزارت جهاد کشاورزی و به استناد اصل 138 قانون اساسی تصویب شده، وزارت راه و شهرسازی در چند محور مأموریت های جدید خواهد داشت. برای درک بیشتر این موضوع متن این قواعد جدید در متن زیر عیناً آمده است.

بر اساس این مصوبه، این وزارتخانه با تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، باید نسبت به شناسایی، تصویب و اعلان عمومی اراضی ملی و دولتی مستعد، احداث دهکده ها یا شهرک های گردشگری در کل کشور اقدام کند.

این بند در شش ماه آینده اجرایی خواهد شد و وزارت کشاورزی نیز در این حوزه، وزارت راه را همراهی می نماید.

دربند دوم ماده یک این مصوبه اعلام شده سیاست افزایش تراکم ساختمانی به جای افزایش محدوده شهرها در استان های شمالی کشور (گیلان، مازندران و گلستان) با لحاظ همه جوانب تخصصی مربوط باید در دستور کار قرار گیرد. همچنین در ادامه تصریح شده که بازنگری، اصلاح و ابلاغ اصول و ضوابط، تهیه طرح های جامع محدودیت های شهری و روستاهای شمالی کشور ظرف شش ماه باید در دستور کار قرار گیرد. در این ماده همچنین اعلام شده بنیاد مسکن باید اصلاحات لازم را برای اعمال ضوابط جدید شورای عالی شهرسازی فراهم آورد.

دربند بعدی به بخشی از وظایف وزارت جهاد کشاورزی اشاره شده که در آن با همکاری وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور و سازمان محیط زیست باید کلیه ظرفیت ها برای جلوگیری از تخریب و تغییر کاربری، اراضی کشاورزی و تخریب محیط زیست واقع در محدوده آن ها در استان های شمالی به کار گرفته گردد. استانداران استان های یادشده موظف اند گزارش اجرای این بند را در مقاطع زمانی شش ماهه به وسیله وزارت کشور به هیئت وزیران ارائه نمایند.

در ماده سوم مصوبه جدید هیئت دولت به منظور برخورد و مقابله جدی با تخلفات مربوط به تغییر کاربری و احداث بنا در استان های شمالی، وزارت کشور مکلف شده با همکاری سازمان های ذی ربط، راهکارهای قانونی مربوطه در این حوزه را اصلاح و اصلاحات بعدی را ظرف یک ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن مصوبه به هیئت وزیران ارائه کند.

در ماده بعدی وزارت کشاورزی موظف شده به منظور حفظ حریم شهرهای شمالی کشور بر اساس قانون اقدام به قلع وقمع واحدهای ساخته شده غیرمجاز و بدون اخذ مجوز انجام دهد. وزارت کشور نیز می تواند با اصلاحات بعدی در این حوزه وزارت کشاورزی را کمک دهد. در خصوص اراضی زراعی و باغ های واقع در محدوده روستاهای دارای طرح هادی مصوب نیز وزارتخانه های کشور و راه و شهرسازی موظف اند رأی به قلع وقمع بنا را در اولویت خود قرار دهند.

هیئت دولت در ماده پایانی این مصوبه به منظور مؤثر و فوری بودن برخورد با تخلفات در ساخت وساز شهرهای شمالی کشور کارگروه ویژه ای با مسئولیت وزارت کشور و عضویت وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، دادستانی مرکز استان مربوط، نیروی انتظامی و شهرداری های شهرهای مربوطه تشکیل می دهد و در این راستا وزارت کشور موظف است عملکرد این کارگروه را در مقاطع زمانی شش ماهه به شورای عالی شهرسازی در دفتر هیئت دولت ارائه کند.

سخن پایانی

به هر حال اگر خواستار خریداری خانه یا زمین کلنگی دریکی از شهرهای شمالی کشور ازجمله ساری هستید، کار خرید را به یک کاردان باسابقه بسپارید؛ چراکه هر ساله عرصه برای ساخت ساز در شهرهای شمالی به علت حفاظت از منطقه سرسبز کشور تنگ تر شده و بی دقتی در زمان خرید به جز حسرت دستاوردی برای شما نخواهد داشت.